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张瑜团队】1季度土拍回顾:哪些政策在调整?

发布日期:2023/2/16 15:03:24 浏览:146

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文/华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师:张瑜

主要观点

本周周报回顾1季度的土拍情况。

(一)1季度土拍结果:部分城市有回暖迹象

1季度,土地市场整体比较低迷。百城溢价率持续低于5%,百城土地成交面积同比为-64%。部分城市有回暖迹象。8座完成首批集中供地的城市(北京、厦门、福州、青岛、合肥、成都、重庆、武汉),由于土拍政策的调整,土拍热度有所回温。除福州和武汉外,其他6城成交率和溢价率相比去年第三批均有所上升。

其中,重庆、合肥民企拿地积极性提高,国企/城投拿地占比下降。以重庆为例:土拍热度提升可能受以下三方面因素影响:首先,重庆首批出让13宗地基本位于轨交站点周边,整体供地质量较好。其次,重庆出让的部分地块楼面价较去年周边出让地块楼面价有所下降(部分地块下降幅度有10%)。同时,重庆还取消了拍地规则中竞自持方式,有助于降低房企拿地成本。

(二)土拍政策回顾:哪些在调整?

1、对土拍政策的跟踪,我们分析8个指标,包括:1)单次挂牌数量/面积/供地次数;2)主城区地块占比;3)土地最高溢价率;4)商品房最高销售均价;5)竞拍主体要求;6)保证金比例;7)配建要求;8)成交规则。

2、变化之处在六个城市可以自主调整的地方:

1)首批供地规模有所下降。已经挂牌的城市合计挂牌数量为438宗,去年第三批为590宗。青岛、重庆等城市将集中供地土拍次数由3次增加至4次。2)集中供地中心城区优质地块比例上升。已经挂牌的城市中心城区地块占比约40%,去年第三批次约为31%。其中,广州、厦门、武汉、长沙等城市中心城区地块占比大幅上升。3)商品房销售价格限制有所放松。典型的是东莞,去年9-12月,单块土地限制销售均价,对应的土地成本占比位于25%-50%之间。今年首批供地要求中,对商品房销售价格不作限制。4)配建要求明显降低。5)竞拍主体要求方面有所降低。如南京取消竞得地块数量限制、合肥放松开发商资质要求;6)成交规则方面,多个城市做出微调。

3、不变之处在两个城市难以自主调整的地方:

1)竞买保证金维持在20%及以上(原国土资源部的要求)。2)土地溢价率限制维持在15%及以下(去年住建部的要求)。

每周经济观察

内需:关注疫情对物流运输的冲击。4月7日,全国整车货运流量指数、主要公共物流园区吞吐量指数、主要快递企业分拨中心吞吐量指数分别同比下降39%、44%、44%。疫情形势较为严峻的上海、吉林整车货运流量指数同比降幅达到85%左右。4月7日,交通运输部召开物流保障协调工作机制会议,部署落实货运物流保通保畅工作。外需:上海港货物吞吐量仍在高位。

物价:IEA新一轮油储释放计划公布,国际油价继续回落。

专项债:4月前两周新增专项债计划发行不到200亿。政策方面,4.8国新办吹风会要求各地充分发挥专项债券对扩大水利有效投资的重要作用。资金:4月6日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议指出“适时灵活运用再贷款等多种货币政策工具,更好发挥总量和结构双重功能,加大对实体经济的支持。”

风险提示:

俄乌冲突持续扩大带动油价上行。疫情进一步扩散影响施工与消费。地产持续下行。美联储货币政策超预期收紧。

报告目录

报告

1季度土拍结果:部分城市有回暖迹象

(一)土地成交规模整体同比大跌

1季度,土地市场较为低迷。百城溢价率持续低于5%。2019-2021年,三年期间均值基本在15%左右。土地成交方面,百城同比为-64%。其中要求集中供地的22城,同比为-79%(完成首轮土拍的城市不多,略有低估)。其他78城同比为-56%。

(二)集中供地城市:已有8城完成首轮土拍,热度有所回温

截至4月6日,共有8座城市(北京、厦门、福州、青岛、合肥、成都、重庆、武汉)完成了2022年首批集中供地。就目前这8座城市来看,由于土地出让门槛降低,2022年首轮土拍热度相比2021年第三批有所回温,除福州和武汉外,其他6城成交率和溢价率均有所上升。

首批集中供地拿地主力仍为国企和城投。但,重庆及合肥两城民企拿地积极性提高,国企/城投拿地占比下降。以重庆为例:土拍热度提升可能受以下三方面因素影响:首先,重庆首批出让13宗地基本位于轨交站点周边,整体供地质量较好。其次,重庆出让的部分地块楼面价较去年周边出让地块楼面价有所下降(部分地块下降幅度有10%,图表5)。同时,重庆还取消了拍地规则中竞自持方式,有助于降低房企拿地成本。

1季度土拍政策:政策调整的地方在哪?

(一)土拍政策跟踪框架

土拍政策的跟踪,我们关注8个指标。

(二)1季度土拍政策:6个变化

一是首批供地规模有所下降。已经挂牌的城市合计挂牌数量为438宗,去年第三批挂牌数量为590宗。青岛、重庆等城市将集中供地土拍次数由3次增加至4次。

二是集中供地中心城区优质地块比例上升。已经挂牌的城市中心城区地块占比约40%,去年第三批次约为31%。其中,广州、厦门、武汉、长沙等城市中心城区地块占比大幅上升。

三是商品房销售价格限制有所放松。典型的是东莞(今年开始集中供地)。去年9-12月,单块土地限制销售均价,对应的土地成本占比位于25%-50%之间。今年首批供地要求中,对商品房销售价格不作限制。

四是多数城市配建要求明显降低。比如长沙取消了地块的配建保障性租赁住房要求,北京、南京、合肥等城市有配建要求的地块占比降低,重庆、武汉等城市拿地规则中取消了“竞配建”方式。

五是竞拍主体要求方面有所降低。例如南京,取消了竞得地块数量限制。去年南京在“两集中”出让时规定:同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%。此次的公告中该条限制已取消。例如合肥,基本上统一规定二级(含二级)以上开发商资质即可,而去年三批次时要求是一级开发资质。

六是成交规则方面,部分城市对成交规则进行优化。

例如北京,2021年第三批75%地块设置了“竞高标”环节,在“竞高标”环节打分时,可能存在一定主观因素,而2022年首批仅33%地块设置了“竞高标”环节,与此同时61%地块含“定高标”要求,“定高标”即对“竞高标”环节高标准商品住宅建设方案部分指标进行硬性要求,既能保障住宅建筑品质,又能排除打分的主观影响,更为客观。

例如上海,一方面调整了评标方法,从“135分制”改为“100分制”,根据之前的评标方法,在计算“项目经验”时,投标人可以与业绩提供方属同一实际控制人,而在本次公告文件中取消了这一评标计分方式,更显公平。另一方面,上海也优化了“随机值”处理,之前进入“一次书面报价”阶段后,若出现相同报价,则相同出价中的后者修改报价,本次更改为所有竞拍人均可修改其报价,降低了报价操纵可能性。

例如重庆和武汉,取消了竞自持、竞配建的竞拍方式,仅保留了最高限价及摇号,避免以竞配建、竞自持等方式增加项目成本。

例如合肥,在2021年第三批仅部分地块试点“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞拍方法,2022年首批变为全部地块采取该竞拍方法,对更多地块提出品质要求,可能会提高房企建设成本。

(三)1季度政策:2个不变

一是竞买保证金维持在20%及以上。根据国土资源部通知《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,土地出让时,竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

二是土地溢价率限制维持在15%及以下。2021年8月,第二次集中供地前夕,自然资源部作出新的部署,要求商品住宅用地出让公告单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面价。

疫情现状:上海疫情较为严峻,吉林防疫形势转好

4月9日,全国新增本土确诊病例1318例(其中上海1006例,吉林242例,浙江16例,广东10例,福建9例,海南6例,山西5例,江苏5例,北京3例,河北3例,江西3例,山东3例,四川2例,陕西2例,辽宁1例,黑龙江1例,湖北1例),本土无症状感染者25037例(其中上海23937例)。

本周上海市疫情持续高位运行,吉林省部分地区疫情得到遏制。截至4月9日,上海本轮疫情新增感染者累计超过17万例,新增本土无症状感染者已连续6日破万例。吉林省吉林市以及长春市9个县(市)区/开发区已基本实现社会面清零目标。

4月6日,国务院联防机制发布会提出:“要继续坚持‘动态清零’总方针不犹豫不动摇,快字当头,加紧推进重点地区应检尽检、应收尽收、应隔尽隔、应治尽治。”

每周经济观察

(一)生产:疫情致物流运输受阻

物流运输:近期国内疫情防控升级,物流快递运输受阻。4月7日,全国整车货运流量指数下跌至70.7,同比降幅39%。全国主要公共物流园区吞吐量指数下跌至72.7,同比降幅44%;全国主要快递企业分拨中心吞吐量指数下跌至68.1,同比降幅达44%。

长三角、京津冀及珠三角部分涉疫地区物流运行不畅问题较为突出。疫情形势较为严峻的上海、吉林整车货运流量指数下滑至15左右,同比降幅达到85%左右。此外,其他涉疫地区,包括江苏、安徽、浙江、广东、北京、天津等地,整车货运流量指数也出现35%-55%不同幅度的下滑。

4月7日,交通运输部召开物流保障协调工作机制会议,部署落实货运物流保通保畅工作,要求严禁在高速公路主线和服务区设置防疫检测点,严禁擅自关停高速公路服务区。要建立统一格式、全国互认、办理便捷的通行证制度,确保通行证全国通行。

开工率:受长三角等地区疫情影响,部分工业品生产环比走弱。江浙织机、汽车半钢胎、汽车全钢胎、石油沥青装置开工率分别较上月同期下降16.7、4.9、12.5、3.6个百分点,螺纹钢及pVC开工率分别较上月小幅提升1.3和0.8个百分点。

(二)需求:地铁客运量下降近5成

出行:9个主要城市地铁客运量较近年同期下滑近5成。4月9日,北京、上海、广州等9个主要城市地铁客运人数2493万人(Wind口径),较2019年、2021年同期水平(4600万人左右)下降47%,2020年同期受疫情影响这9个城市地铁客运量为2082万人。

地产销售:商品房成交面积降幅扩大。4月1日-9日,30大中城市商品房成交面积204万平,同比下降55.9%,上月1-9日同比降

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